V tomto článku by sme Vám radi poskytli naše cenné skúsenosti z realitného trhu v Dubaji.
Pýtate sa, či trh s nehnuteľnosťami je iný ako u nás na Slovensku či v Čechách.. Odpoveď je jednoznačne ÁNO.
Dubaj je veľmi dynamické mesto. Rozvoj na trhu nehnuteľnosti je ťažko zrovnávať s akýmkoľvek iným mestom vo svete. Dubaj v podstate vyrástol z piesku za posledných 50 rokov. Dubaj je jedno z najbezpečnejších mieste na svete a len cca 15% obyvateľstva Dubaja je lokálnych. Zbytok sú všetko ľudia, ktorí prišli do Dubaja za prácou a životnými skúsenosťami. Viac sme o tom písali TU. Má veľmi dobre vybudovanú infraštruktúru, sieť ciest a všetky dostupné služby pre jej obyvateľov ako sú školy, parky, obchody, kultúru a iné potrebné vymoženosti pre kvalitný život v meste.
Je až úsmevné keď si zoberieme, že na Slovensku sme za rovnaké obdobie nedokázali spojiť diaľnicou Bratislavu a Košice 🙂
Developeri v Dubaji idú s najnovšími trendmi v oblasti výstavby a používaných technológii. Projekty sú prepracované do detailu a majú množstvo doplnkových služieb s ktorými sa u nás stretnete málokde.
Príkladom sú nekonečné bazény, vodné lagúny, detské ihriská, wellness, posilňovne, zdravotnícke strediská, zelené zóny, plávajúce kiná, 24/7 recepcia, parkovanie Vášho auta, umývačky áut, dobíjacie stanice na elektro autá, reštaurácie, športové ihriská a mnohé ďalšie.
Byty tu volajú apartmány a rozdiel je v používaní pojmov. Naše garsónky alebo jedno izbové byty tu volajú štúdiá a sú o rozlohe cca 30 – 50m2. Ďalej sa používa pojem 1 až 5 spálňový apartmán. Jedno spálňový apartmán je naš 2-izbový byt. Dvoj spálňový apartmán je náš 3-izbový byt. Troj spálňový apartmán je náš 4-izbový byt a tak ďalej.
VYBAVENIE NEHNUTEĽNOSTI – úplným štandardom oproti Slovensku alebo Čechám je, že nehnuteľnosť je vybavené kompletnou kuchyňou s kuchynskou linkou a kuchynskými spotrebičmi (chladnička, práčka, umývačka riadu, sporák, rúra). Vybrané projekty ponúkajú dokonca plne zariadené apartmány. (nábytok, gauč, posteľ, svietidlá…). S kúpou dostanete v cene parkovacie miesto.
Lepšie projekty majú svetových dizajnérov, projekty majú svoju myšlienku, svoju tému, či už je to francúzka riviera, Benátky, Santorini, Malta, kameň zafír, kúpeľe a iné. Niektoré projekty sú skôr určené pre mestský život, iné pre komunitný rodinný život, iné spájajú more, pláž, oddych.
Nehovoriac, že aj medzi samotnými developermi je veľká konkurencia a snažia sa prinášať nové služby a nové prvky do svojich projektov ako sú zelené parky na strechách, hmlové parky na úrovni 80+ poschodia, lanovkami prepojené budovy, priehľadné bazény…
Royal Atlantis na Palme v Dubai
TYPY NEHNUTEĽNOSTÍ V DUBAJI
1. Nehnuteľnosti z papiera – je kategória nehnuteľností, keď kupujete nehnuteľnosť, ktorá ešte nestojí a je v stave plánovanej výstavby alebo výstavby. Dubaj vzhľadom na svoju dynamiku je pomerne rýchlo rastúca metropola a vzniká tu množstvo nových projektov.
Kúpa takýchto nehnuteľností v Dubaji je považovaná za veľmi bezpečnú. Princíp je jednoduchý. Peniaze spojené s projektom vo výstavbe sú posielané na vládny účet escrow o ktorý sa stará štát a developerom uvoľňuje peniaze postupne podľa toho ako postupujú vo výstavbe.
Financovanie je v takýchto projektoch nastavené na tzv. payment plan, čo znamená, že zaplatíte zálohu, ktorá môže byť od 5 do 20% a následne platíte ďalšie splátky počas výstavby. Zbytok sa vypláca po dokončení alebo dokonca developer ponúka možnosť splátok aj 2-3 roky po dokončení.
V ponuke sú aj tzv. hotelové projekty, ktoré ponúkajú pravidelný výnos až 10% podľa typu developera. Princíp je jednoduchý. Vy mu poskytnete svoju nehnuteľnosť, ktorú on využíva ako hotel a za to Vám platí pravidelný garantovaný výnos. S tým, že vo svojej nehnuteľnosti môžete stráviť nejaký čas v roku. Najčastejšie sú 1-2 týždne z roka.
V Dubaji sa kupuje niečo cez 60% všetkých nehnuteľností cez hypotéku, pričom minimálna akontácia je 20%. Hypotéky sú tu z pravidla drahšie ako u nás. Pre našincov je veľmi častým javom, že z domácej tzv. americkej hypotéky financujú kúpu nehnuteľnosti v Dubaji.
Ceny nehnuteľnosti sú naozaj rôzne a môžu sa pohybovať od 120,000 Eur za garzónku až po niekoľko miliónov Eur za byt či vilu. Cena nehnuteľností z papiera je nastavené atraktívne a doslova počas výstavby Vám jej hodnota rastie každou fázou a najviac narastie predtým ako sa má projekt dokončiť.
Rozdiel je v rýchlosti predaja. Tie najvychytenejšie projekty sa kupujú na predpredaj a ani tu nie je záruka, že sa k nej dostanete. Projekty o veľkosti +300 bytov sa doslova predajú počas 2-4 hodín a na trh sa ani nedostanú. S predpredajom je spojené zloženie vratnej zálohy. Odporúčame ísť cez dobrého konzultanta, ktorý vie využiť svoje kontakty, aby Vám zabezpečil kúpu tej Vašej nehnuteľnosti. Za sprostredkovanie takejto nehnuteľnosti nič neplatíte. Druhá možnosť je, že si takúto nehnuteľnosť zakúpite od osoby, ktorá si ju už kúpila a v tomto prípade sa jeho podmienky prenášajú na Vás 1:1.
Atraktívne projekty – ak sa dostanete ku kvalitnému a atraktívnemu projektu jeho cena môže doslova narásť hneď po jeho kúpe o 10 až 30%. Developeri pracujú s prepracovanou predajnou stratégiou. Ak je dopyt veľký okamžite aj oni dvíhajú ceny a rovnaký apartmán, ktorý ste odmietli včera je na druhý deň o 10% drahší. Je absolútne normálne, že v jeden deň si kúpite apartmán od developera, projekt sa vypredá a následne ten istý apartmán vidíte na trhu o 20-30% drahšie
Z tohto dôvodu odporúčame ak sa rozhodnete, že chcete investovať do nehnuteľnosti byť pripravený robiť rozhodnutie veľmi rýchlo, pretože Vám to môže ušetriť veľa peňazí.
Kúpa takejto nehnuteľnosti sa dá zrealizovať z pohodlia domova. Zmluva Vám pošle developer kuriérom domov alebo ju podpíšete online. Je to tu úplne štandardné a napriek tomu, že u nás to funguje inak, nie je potrebné mať z toho žiadne obavy.
Inflačné doložky sa tu nepoužívajú a cena za ktorú kúpite svoju nehnuteľnosť je nemenná počas celej doby jej výstavby.
2. Nehnuteľnosti, ktoré už stoja – je kategória nehnuteľnosti, ktoré už stoja a viete sa do nich v zásade na druhý deň presťahovať. Ak nepoznáte Dubaj odporúčame sa obrátiť na svojho realitného konzultanta, ktorý by Vám mal poradiť s výberom tej Vašej vysnívanej nehnuteľnosti, tak aby splnila všetky Vaše predstavy. Pri prevode nehnuteľnosti sa štandartne používajú na to určené štátne predlohy zmlúv. Za služby konzultanta, ktorý Vám zabezpečí celý proces prevodu nehnuteľnosti na Vás je spojený poplatok 2% z kúpnej ceny nehnuteľnosti.
Informácie o Vašej nehnuteľnosti máte následne dostupné online v aplikácii katastra nehnuteľností s názvom Dubai REST.
DANE a POPLATKY – za nehnuteľnosť v Dubaji sa neplatí daň z pridanej hodnoty, ani daň z príjmu. Znamená, to že keď sa rozhodnete Vašu nehnuteľnosť predať hoci aj na druhý deň so 100% vyššou cenou, neplatíte žiadnu daň z príjmu. Rovnaký princíp platí aj keď svoju nehnuteľnosť prenajímate. S kúpou každej nehnuteľnosti je spojený poplatok katastru nehnuteľnosti vo výške 4% z kúpnej ceny +administratívne poplatky v hodnote cca 1600 Eur.
VÝNOS Z NEHNUTEĽNOSTI – množstvo ľudí, ktorí si kúpia svoju nehnuteľnosť na nej následne zarába krátkodobým alebo dlhodobým prenájmom. Krátkodobé nájmy sú vyššie a sú ovplyvnené sezónnosťou. Dlhodobé prenájmy sú nižšie ale zato stabilnejšie. S obidvoma druhmi prenájmu Vám vieme pomôcť tak, aby ste optimalizovali svoj príjem z nej. Z prenájmu sa neplatí daň z prida
VÍZA v DUBAJI
S kúpou každej nehnuteľnosti sa stávate oprávnenou osobou na víza v Spojených arabských emirátoch. Ak kúpite nehnuteľnosť nad 2,000,000 AED čo je cca 555,000 EUR získate tzv. zlaté víza, ktoré platia na 10 rokov s predlžovaním a nie je potrebné pri nich opakovane cestovať do UAE ako pri iných vízach. Víza platia pre Vás a pre Vašu rodinu.
Rozmýšľate o kúpe nehnuteľnosti v Dubaji. Radi Vám poradíme s výberom tej Vašej správnej nehnuteľnosti.
