Dubaj čoraz viac priťahuje slovenských a českých investorov, ktorí hľadajú spoľahlivú príležitosť na diverzifikáciu portfólia a budovanie pasívneho príjmu. Rastúci počet expatriotov, rozvoj infraštruktúry a stabilný realitný trh robia z Dubaja perspektívnu destináciu pre zahraničné investície.
Pred samotnou investíciou je však kľúčové dôkladne porozumieť právnym pravidlám, poplatkom a daňovým povinnostiam spojeným s vlastníctvom nehnuteľnosti. Bez znalosti týchto aspektov môže investor čeliť riziku, napríklad pri off-plan projektoch, kde platby prebiehajú podľa fáz výstavby, alebo pri nesprávnej registrácii nehnuteľnosti.
Našťastie je systém v Dubaji relatívne jednoduchý, transparentný a dobre regulovaný. Dubai Land Department (DLD) dohliada na všetky transakcie, zabezpečuje ochranu kupujúcich a uplatňuje mechanizmus escrow účtov pri off-plan projektoch. Transparentné pravidlá a jasné poplatky (napr. DLD fee, Oqood, správcovské náklady) umožňujú investorom presne plánovať svoje náklady a minimalizovať právne či finančné riziká.
Freehold zóny – kde môžu cudzinci vlastniť
V Dubaji existujú špeciálne freehold zóny, kde môžu zahraniční investori vlastniť nehnuteľnosť na plné vlastníctvo. Ide o vybrané lokality, ktoré určila vláda a kde majú cudzinci rovnaké práva ako miestni vlastníci. V týchto zónach môžu investori slobodne kúpiť, predať alebo prenajať nehnuteľnosť, čo poskytuje vysokú mieru právnej istoty a bezpečia investície. Medzi známe oblasti patria Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle či Dubai Silicon Oasis.
Dubai Land Department (DLD) – hlavný regulátor
Dubai Land Department je centrálny orgán, ktorý dohliada na všetky realitné transakcie v Dubaji. DLD spravuje registráciu vlastníckych práv, kontroluje transparentnosť prevodov a zabezpečuje ochranu investorov. Každá kúpa nehnuteľnosti, či už ide o hotový projekt alebo off-plan, musí byť oficiálne registrovaná v DLD. Tento systém zaisťuje, že vlastnícke práva sú právne platné a chránené podľa miestnych zákonov.
Escrow accounts – ochrana peňazí pri off-plan projektoch
Pri kúpe off-plan nehnuteľností, teda projektov vo výstavbe, sú platby kupujúceho vedené na escrow účtoch, ktoré spravuje banka alebo regulovaný finančný subjekt. Peniaze sú developerovi uvoľnené postupne, podľa dosiahnutia konkrétnych míľnikov výstavby, napríklad dokončenia základov alebo hlavnej štruktúry budovy. Tento mechanizmus minimalizuje riziko, že by investor prišiel o svoje peniaze v prípade zlyhania alebo bankrotu developera.
Overenie developera a zmluvy
Pred investíciou je nevyhnutné overiť, či je developer registrovaný v DLD a či má projekt všetky potrebné schválenia. Zmluva by mala jasne definovať platobný plán, garantované míľniky výstavby a podmienky vrátenia peňazí v prípade problémov. Týmto spôsobom má investor istotu, že jeho investícia je právne chránená a transparentná.
Právny rámec pre zahraničných investorov
Dubaj má jasne definovaný právny rámec, ktorý umožňuje zahraničným investorom bezpečne vlastniť nehnuteľnosti. Systém je regulovaný Dubai Land Department (DLD) a zahŕňa mechanizmy, ako sú freehold zóny pre cudzincov, escrow účty pri off-plan projektoch a povinné registrácie zmlúv. Tento rámec zabezpečuje ochranu investora, transparentnosť transakcií a minimalizuje riziká spojené s kúpu nehnuteľností.
Povinné poplatky pri kúpe nehnuteľnosti
Pri kúpe nehnuteľnosti v Dubaji musí každý investor počítať s viacerými povinnými poplatkami, ktoré sú regulované miestnymi úradmi a zabezpečujú transparentnosť transakcií. Tieto poplatky sú pevne stanovené a ich výška závisí od typu nehnuteľnosti, jej hodnoty a spôsobu kúpy.
Najdôležitejším poplatkom je DLD fee, teda poplatok pre Dubai Land Department, ktorý sa obvykle pohybuje okolo štyroch percent z hodnoty nehnuteľnosti. Tento poplatok je povinný pre všetky transakcie a zabezpečuje oficiálnu registráciu vlastníckeho práva.
DLD poplatok (4 % z hodnoty)
Pri kúpe akejkoľvek nehnuteľnosti v Dubaji je povinné zaplatiť poplatok Dubai Land Department (DLD) vo výške 4 % z kúpnej ceny. Tento poplatok sa uhrádza jednorazovo pri prevode vlastníctva a je nevyhnutný pre registráciu vlastníckeho práva – či už ide o hotovú nehnuteľnosť s Title Deed, alebo o off-plan projekt s registráciou cez Oqood.
Poplatok za registráciu zmluvy (Oqood pri off-plan projektoch)
Pri kúpe nehnuteľnosti vo výstavbe (off-plan) je potrebné zaregistrovať predbežnú kúpnu zmluvu cez systém Oqood, ktorý spravuje DLD. Poplatok za registráciu závisí od projektu a fázy výstavby. Registrácia v Oqood zabezpečuje právnu ochranu kupujúceho a oficiálne potvrdzuje jeho nárok na nehnuteľnosť počas výstavby.
Notárske a administratívne poplatky
Okrem vyššie uvedených platieb treba počítať aj s menšími položkami, ako sú poplatky za overenie dokumentov, úradný prevod vlastníckych práv alebo vyhotovenie zmlúv. Ide o relatívne nízke sumy (väčšinou v stovkách dirhamov), no aj tieto náklady by mal investor zahrnúť do svojho rozpočtu.
Správcovské poplatky po kúpe
Po nadobudnutí vlastníctva sa hradia pravidelné správcovské poplatky (tzv. service charges). Ide o platby,ktoré pokrývajú prevádzku a údržbu spoločných častí budovy či rezidenčného komplexu – od bezpečnosti, cez upratovanie, až po údržbu bazénov alebo zelene. Výška sa vypočítava podľa počtu štvorcových stôp danej nehnuteľnosti a závisí od lokality a štandardu projektu. Priemerné ročné náklady sa pohybujú v rámci sadzieb regulovaných Dubai Land Department. Pri luxusných projektoch s rozsiahlymi službami môžu byť tieto poplatky vyššie, a preto je dôležité dopredu ich preveriť, aby neprekvapili pri plánovaní cash-flow investície.
Dane v Dubaji
Dubaj je pre zahraničných investorov veľmi atraktívny aj z hľadiska daňového zaťaženia, pretože fyzické osoby neplatia daň z príjmu ani z prenájmu nehnuteľností. Rovnaké pravidlo platí aj pre kapitálový zisk pri predaji nehnuteľnosti. Na nové projekty a služby v Dubaji sa vzťahuje daň z pridanej hodnoty.Táto daň sa spravidla uplatňuje na nové nehnuteľnosti, stavebné služby alebo dodatočné poplatky spojené s projektom, nie však na sekundárny trh s hotovými nehnuteľnosťami.
Slovenskí investori by mali sledovať aj ďalšie náležitosti, ako sú poplatky spojené so správou a údržbou nehnuteľností, pretože tieto náklady ovplyvňujú celkovú návratnosť investície. Celkovo je daňový rámec v Dubaji jednoduchý a predvídateľný, čo znižuje administratívnu záťaž a zvyšuje atraktivitu investovania.
Žiadna daň z príjmu pre fyzické osoby
V Dubaji fyzické osoby nepodliehajú dani z príjmu. To znamená, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti nie je predmetom zdanenia. Investor hradí len nevyhnutné administratívne poplatky spojené s registráciou, evidenciou alebo správou nehnuteľnosti. Tento systém prináša nižšie daňové zaťaženie a jednoduchšie plánovanie návratnosti investície.
Žiadna daň z prenájmu a kapitálového zisku
Výnosy z prenájmu ani kapitálové zisky z predaja nehnuteľnosti sa v Dubaji nezdaňujú. Pre investorov je to zásadná výhoda, keďže vo väčšine európskych krajín sú tieto príjmy súčasťou daňového základu a podliehajú buď dani z príjmu, alebo špeciálnej dani z kapitálového zisku.Táto nulová daňová povinnosť zvyšuje čistý výnos investície a zjednodušuje jej plánovanie. Zároveň robí Dubaj atraktívnym miestom pre investorov, ktorí hľadajú stabilné a dlhodobo výnosné realitné portfólio.
DPH (5 %) na nové projekty a služby
Khalid Al Bustani: Daňový systém SAE zohľadňuje udržateľnú investičnú konkurencieschopnosť sektora nehnuteľností
Bin Mejren: 85 % zložiek v dubajskom realitnom sektore je v súčasnosti oslobodených od dane. Dubaj, Spojené arabské emiráty, 20. marec 2018: Federálna daňová autorita (FTA) a Dubajský úrad pre pozemky (DLD) potvrdili, že nedávno zavedená DPH v SAE bude mať obmedzený dopad na sektor nehnuteľností. FTA a DLD uviedli, že všetky transakcie s nehnuteľnosťami, s výnimkou predaja prázdnych komerčných nehnuteľností a prenájmu komerčných nehnuteľností, budú buď nepodliehať DPH, alebo budú od 5 % DPH oslobodené. Prenajaté komerčné nehnuteľnosti sa počas predaja daňovníkom nebudú považovať za dodávku, a preto nebudú zdaniteľné, podľa GOVERNMENT OF DUBAI.
Čo by mal slovenský investor sledovať
Slovenskí a českí investori by mali venovať pozornosť miestnym predpisom, ktoré sa týkajú registrácie vlastníctva v Dubai Land Department, povinným poplatkom, a tiež pravidlám pre využívanie služieb správy nehnuteľnosti. Pri kúpe v štádiu výstavby je dôležité uistiť sa, že projekt je vedený cez oficiálne escrow účty, ktoré chránia vložené prostriedky až do dosiahnutia dohodnutých míľnikov výstavby. Takto sa minimalizuje riziko spojené s nedokončenými projektmi.
Právne povinnosti kupujúceho
Pri kúpe nehnuteľnosti v Dubaji má kupujúci niekoľko zákonom stanovených povinností, ktoré zabezpečujú transparentnosť transakcie a ochranu jeho práv.
Kupujúci musí predložiť základné dokumenty, medzi ktoré patrí platný pas a v prípade financovania prostredníctvom hypotéky aj potvrdenie o príjmoch. Pri rezervácii nehnuteľnosti sa podpisuje rezervačná zmluva, ktorá stanovuje základné podmienky kúpy a zálohu.
Dokumenty potrebné pri kúpe
Pri kúpe nehnuteľnosti v Dubaji je nevyhnutné predložiť platný cestovný pas a v prípade financovania prostredníctvom hypotéky aj potvrdenie o príjme od banky alebo zamestnávateľa. Dôležitou súčasťou procesu je aj podpis rezervačnej zmluvy s developerom, ktorá stanovuje základné podmienky transakcie, výšku zálohy a termíny ďalších platieb. Tento krok je prvým oficiálnym záväzkom kupujúceho voči developerovi.
Povinnosti prenajímateľa – registrácia Ejari
Investori, ktorí plánujú svoju nehnuteľnosť prenajímať, sú povinní zaregistrovať nájomný vzťah prostredníctvom systému Ejari. Ide o oficiálnu platformu, ktorá eviduje všetky nájomné zmluvy v Dubaji. Registrácia zabezpečuje právnu ochranu prenajímateľa aj nájomníka, umožňuje jednoduchšie riešenie prípadných sporov a zároveň je nevyhnutná pre oficiálne vedenie príjmov z prenájmu.
Financovanie a právne rozdiely oproti Slovensku
Proces financovania kúpy nehnuteľnosti v Dubaji sa v niektorých bodoch odlišuje od zaužívaných postupov na Slovensku či v Česku. Výrazné rozdiely sú najmä pri kúpe off-plan projektov, kde sa uplatňuje systém postupných splátok podľa fáz výstavby a platby sa vedú na escrow účtoch. Ďalším rozdielom je právna štruktúra kúpnej zmluvy, ktorá je detailne regulovaná Dubai Land Department. Oboznámenie sa s týmito odlišnosťami je kľúčové pre bezproblémový priebeh transakcie a minimalizáciu rizík.
Ochrana investora – na čo si dať pozor
Pri investovaní do nehnuteľností v Dubaji je dôležité dbať na ochranu svojich financií a práv. Investori by mali venovať pozornosť niekoľkým kľúčovým oblastiam, ktoré znižujú riziko a zabezpečujú bezpečný priebeh investície. Rovnako je dôležité dôkladne preštudovať kúpnu zmluvu, ktorá by mala obsahovať jasné podmienky ohľadom platobného kalendára, zodpovednosti developera a možností vrátenia peňazí pri problémoch. Transparentnosť zmluvy a overenie developera v registri DLD poskytujú dodatočnú istotu a znižujú právne riziká.
Riziko nedokončených projektov – Escrow systém
Pri kúpe nehnuteľností v štádiu výstavby (off-plan) patrí medzi hlavné riziká možnosť, že developer projekt nedokončí. Aby sa toto riziko minimalizovalo, všetky platby kupujúceho sú vedené na oficiálnych escrow účtoch. Peniaze sa developerovi uvoľňujú až po dosiahnutí dohodnutých míľnikov výstavby, čím je investor chránený pred stratou kapitálu a môže sledovať postup projektu bezpečne a transparentne.
Jasná kúpna zmluva a transparentné podmienky
Kúpna zmluva by mala obsahovať všetky podmienky platobného plánu, presne definované míľniky výstavby, povinnosti developera a mechanizmus riešenia prípadných sporov. Transparentná a detailne spracovaná zmluva je kľúčom k bezpečnej transakcii a výrazne znižuje právne a finančné riziká spojené s investíciou.
Ako pomáha Trim Real Estate – právna asistenca pre Slovákov
Trim Real Estate poskytuje komplexnú podporu pre slovenských a českých investorov. Zabezpečuje overenie developera a projektu, kontrolu kúpnej zmluvy a dohľad nad správnym použitím escrow účtu. Táto asistencia umožňuje investorom bezpečne a efektívne investovať do dubajských nehnuteľností bez rizika právnych alebo finančných komplikácií.
Porovnanie Dubaj vs Slovensko
Investovanie do nehnuteľností v Dubaji a na Slovensku sa líši v niekoľkých kľúčových oblastiach, najmä pokiaľ ide o dane, poplatky a právne prostredie.
V Dubaji neexistuje daň z príjmu fyzických osôb ani daň z prenájmu či kapitálového zisku, zatiaľ čo na Slovensku sú príjmy z prenájmu a zhodnotenia nehnuteľnosti predmetom zdanenia. Tento rozdiel umožňuje investorom v Dubaji dosahovať vyššiu čistú návratnosť investície.
Dane a poplatky pri kúpe
Dubajský úrad pre pozemky (Dubai Land Department) potvrdil, že poplatky za registráciu nehnuteľností, ktoré sú v súčasnosti stanovené na 4 %, nebudú zvyšované. Tiež uviedol, že v blízkej budúcnosti neplánuje zvyšovať tieto poplatky, ktoré sú vyberané od predajcov pri realizácii ich nehnuteľnostných transakcií.
Úrad zdôraznil, že rozhodnutia o zvýšení rôznych poplatkov súvisiacich s nehnuteľnosťami vydáva Výkonná rada Dubaja (Dubai Executive Council). Rada vydala usmernenie č. 30 z roku 2013, ktorým sa určujú hodnoty poplatkov za nehnuteľnosti, vrátane poplatkov za registráciu nehnuteľností, podľa GOVERNMENT OF DUBAI.
Na Slovensku sú poplatky spojené s kúpou nehnuteľnosti odlišné. Okrem dane z nehnuteľnosti je potrebné počítať s poplatkami za zápis do katastra a notárske služby, ktoré môžu byť rôzne podľa konkrétnej transakcie a typu nehnuteľnosti. Administratívny proces je často zdĺhavejší a menej štandardizovaný, čo môže zvyšovať náklady a zložitosť transakcie.
Správcovské poplatky
Po kúpe nehnuteľnosti v Dubaji sú pravidelne účtované správcovské poplatky, známe ako service charges. Tieto poplatky pokrývajú údržbu spoločných priestorov, bezpečnosť, služby recepcie či záhradnícku údržbu. Výška poplatkov závisí od lokality, typu nehnuteľnosti a rozlohy, ale sú jasne stanovené a pravidelne fakturované, čo znižuje nejasnosti pre vlastníka.
Na Slovensku sú poplatky spojené s údržbou spoločných priestorov väčšinou individuálne riešené spoločenstvom vlastníkov bytov. Výška poplatkov môže byť rôzna a často nie je striktne regulovaná, čo môže viesť k väčšej variabilite výdavkov a nepredvídateľným nákladom pre majiteľa.
Výhody Dubaja oproti Slovensku
Dubaj poskytuje investorom niekoľko významných výhod. Neexistuje tu daň z prenájmu ani daň z kapitálového zisku, čo zvyšuje čistú návratnosť investície. Poplatky spojené s kúpu a správou nehnuteľnosti sú transparentné a jasne definované. Právny rámec, ktorý je regulovaný Dubai Land Department a zabezpečený prostredníctvom escrow účtov pri off-plan projektoch, chráni investora pred rizikami a zaručuje bezpečný proces.
Tieto faktory robia Dubaj atraktívnou destináciou pre zahraničných investorov hľadajúcich stabilný pasívny príjem, transparentný právny rámec a jasne definované náklady spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti. Porovnanie so Slovenskom ukazuje, že Dubaj ponúka vyššiu predvídateľnosť výnosov a menšie administratívne riziko.
FAQ – Najčastejšie otázky
Aké dane sa platia pri kúpe nehnuteľnosti v Dubaji?
Hlavný poplatok je DLD 4 %, ďalej Oqood pri off-plan a administratívne poplatky. Žiadna daň z príjmu ani kapitálového zisku.
Koľko je DLD poplatok a kto ho platí?
DLD poplatok je štandardne 4 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti a platí ho kupujúci.
Platí sa v Dubaji daň z prenájmu?
Nie, príjmy z prenájmu a kapitálové zisky nie sú zdaňované.
Aké sú správcovské poplatky a ako sa počítajú?
Service charges sa líšia podľa typu nehnuteľnosti a lokality, priemerne 5–10 AED za štvorcový stopu ročne.
Je kúpa v Dubaji právne bezpečná pre Slovákov?
Áno, systém je regulovaný DLD, všetky platby pri off-plan projektoch sú vedené cez escrow účty a zmluvy sú právne viazané.
Chcete vedieť, aké poplatky a právne kroky vás čakajú? Trim Real Estate vám pripraví detailný prehľad.
