Aktuálny vývoj realitného trhu v Dubaji je potrebné čítať v globálnom kontexte. Nejde o lokálny výkyv, ale o súčasť širšej ekonomickej reakcie, ktorá sa postupne premieta naprieč Európou, Áziou aj ďalšími trhmi. Realitný trh v Dubaji zažíva obdobie, ktoré v niektorých aspektoch pripomína covidové roky. Najväčším rozdielom oproti bežnému fungovaniu je nižší turizmus.

Dubaj však naďalej funguje v štandardnom režime a spolu s ním aj realitný trh, ktorý vykazuje známky spomalenia, najmä pri novo launchovaných projektoch. First-time investori aktuálne viac vyčkávajú s nákupom nehnuteľnosti, zatiaľ čo skúsení investori v trhu vidia príležitosť a aktívne vyhľadávajú zaujímavé ponuky.

Developerský segment

Vidíme prvé zásadné zmeny v správaní developerov:

• časť nových off-plan launchov sa spomaľuje alebo dočasne pozastavuje a presúva na jeseň,
• dôvodom nie je pokles dopytu, ale low season počas leta a aktuálna geopolitická situácia, ktorá ovplyvňuje rast vstupných nákladov (oceľ, hliník, betón, energie).

Očakávania:

• nové projekty budú uvádzané na trh za vyššie ceny,
• Q4 2026 (jeseň/zima): rast cien +10–20 %.

Zároveň:

• veľkí hráči ako Emaar Properties pokračujú v launchovaní nových projektov.

Transakcie a likvidita: trh je stále extrémne aktívny

• 2025: ~AED 917 mld. (historické maximum)
• Q1 2026: ~AED 250 mld.
• marec 2026: AED 120–140 mld.
• denný objem: cca AED 2–4 mld.

Projekty Trim Estate – výstavba a bezpečnosť investícií

Vaše investície do existujúcich projektov sú plne zabezpečené:

• Výstavba pokračuje bez prerušenia – všetky projekty pokračujú podľa plánu, bez zmien, a majú zabezpečené financovanie cez escrow účty. Prostriedky sú developerovi uvoľňované postupne podľa dokončených stavebných fáz, čo chráni investorov pred rizikom zastavenia projektu.
• Platobné plány a ceny – aktuálne ceny sú fixné a splátky prebiehajú podľa pôvodného harmonogramu. Pri už spustených projektoch nebude dochádzať k repricingu, keďže sú finančne zabezpečené a rezervácie investorov sú platné.
• Dlhodobý výhľad – existujúce projekty nie sú ovplyvnené globálnymi výkyvmi, dokončenie a odovzdanie jednotiek prebieha podľa plánu.

Hypotéky a financovanie – aktuálny stav

Pre investorov kupujúcich hotové jednotky:

• Banky v Dubaji naďalej poskytujú hypotéky bez obmedzení. Úrokové sadzby sú stabilné a schvaľovací proces prebieha štandardným spôsobom.
• Financovanie umožňuje investorom diverzifikovať portfólio a optimalizovať cashflow bez ohrozenia bezpečnosti investície.
• Hypotéky sú dostupné pre fyzické aj právnické osoby a podporujú stabilitu trhu.

Regulácia trhu a dohľad štátu

• Dubai Land Department funguje v štandardnom režime – vydáva stavebné povolenia, registruje nové projekty a schvaľuje development podľa bežných regulačných parametrov bez systémových obmedzení.
• Prostredníctvom Real Estate Regulatory Agency aktívne dohliada na priebeh výstavby, kontroluje dodržiavanie harmonogramov, licencovanie developerov a plnenie zákonných povinností.
• Escrow systém zostáva plne v platnosti – finančné prostriedky sú uvoľňované len na základe skutočne dokončených stavebných fáz, čo zabezpečuje kontrolu nad cashflow projektov.
• Regulačné orgány zároveň monitorujú trh a zasahujú v prípade nezrovnalostí, čím udržiavajú transparentné a stabilné prostredie pre investorov.

Vedenie Spojených arabských emirátov dlhodobo presadzuje proinvestičnú politiku založenú na stabilite, transparentnosti a dôslednom dohľade nad trhom. Kontinuita regulačného rámca je jedným z kľúčových nástrojov na udržanie dôvery zahraničných investorov aj v obdobiach globálnej neistoty.

Zmeny na realitnom trhu

Aktuálne na trhu sledujeme jasný posun v správaní nájomného segmentu – vplyvom geopolitickej situácie dochádza k dočasnému poklesu turistov, čo sa premieta najmä do krátkodobých prenájmov.

Z pohľadu cien nehnuteľností je však situácia stabilná. Trhové hodnoty zatiaľ neklesajú a ani aktuálne dáta nenaznačujú výraznejší pokles. Ak by došlo k ďalšiemu zhoršeniu geopolitickej situácie, bavíme sa skôr o miernej korekcii v jednotkách percent, maximálne okolo 5–7 %.

To sa však netýka všetkých nehnuteľností rovnako. Prémiové nehnuteľnosti, najmä waterfront projekty a branded residences s limitovanou ponukou, zostávajú mimo akýchkoľvek cenových korekcií. Zraniteľnejšie môžu byť masové developmenty v menej atraktívnych investičných lokalitách.

Zásadnú úlohu hrá aj prístup Dubaja ako trhu – vláda reaguje rýchlo a strategicky. Finančná injekcia vo výške 1 bilión dirhamov na podporu turizmu je jasným signálom, že ekonomika aj realitný sektor sú aktívne riadené a stabilizované. Práve schopnosť rýchlej reakcie je niečo, čo na väčšine globálnych trhov jednoducho nevidíme.

Prognóza realitného trhu pre rok 2026

Aktuálny vývoj realitného trhu v Dubaji je potrebné čítať v širšom globálnom kontexte, nie iba lokálne. To, čo aktuálne sledujeme, nie je izolovaný jav regiónu GCC, ale začiatok reťazovej reakcie, ktorá postupne ovplyvňuje Európu, Áziu aj ďalšie svetové trhy.

Na úrovni developerského segmentu vidíme prvý zásadný posun – spúšťanie nových off-plan projektov sa v mnohých prípadoch dočasne spomalilo alebo pozastavilo. Dôvodom nie je pokles dopytu, ale preceňovanie vstupných nákladov. Stavebné materiály ako hliník, oceľ, betón aj ropa zaznamenali výrazný cenový nárast, čo sa nevyhnutne premietne do finálnych cien nehnuteľností.

Očakávame, že developeri budú nové projekty uvádzať na trh za vyššie ceny, pravdepodobne v horizonte jeseň/zima, kedy predikujeme rast cien v rozmedzí 10–20 %.

Zároveň je dôležité spomenúť, že trh nie je homogénny – zatiaľ čo niektorí developeri prehodnocujú stratégiu, veľkí hráči ako Emaar Properties pokračujú v launchovaní nových projektov, čo signalizuje dôveru v dlhodobý rast trhu a stabilitu dopytu.

Sekundárny trh zostáva veľmi silný a stabilný. Ceny nehnuteľností aktuálne nevykazujú výrazné výkyvy a držia sa na ustálenej hladine. Kľúčovým indikátorom je objem transakcií – denne sa v Dubaji realizujú obchody v hodnote približne 2 až 4 miliardy AED, čo potvrdzuje kontinuálnu likviditu trhu.

Podľa dostupných dát z Dubai Land Department dosiahol objem realitných transakcií v marci 2026 približne 120–140 miliárd AED, s desiatkami tisíc uzatvorených transakcií. Tento objem potvrdzuje, že aj napriek globálnej neistote zostáva Dubaj jedným z najaktívnejších realitných trhov na svete.

Zaujímavým momentom sú aj aktuálne príležitosti na trhu – objavujú sa jednotlivé „distressed deals“, teda situácie, keď majitelia potrebujú likviditu a sú ochotní predávať pod trhovou cenou. Tieto príležitosti však tvoria relatívne malú časť trhu, odhadom okolo 10 %, a bývajú rýchlo absorbované investormi.

Makroekonomický kontext hrá v tejto fáze zásadnú úlohu. Región GCC a širší Middle East je kľúčovým dodávateľom približne 30 % svetových hnojív (amoniak, močovina). V dôsledku aktuálnych zmien zostáva väčšia časť produkcie v regióne, čo spôsobuje nedostatok na globálnych trhoch a výrazný rast cien. Tento efekt sa s časovým oneskorením prejaví najmä na jeseň vo forme rastu cien potravín, predovšetkým v Európe, Indii a Ázii.

Ďalším faktorom je energetika

Zatiaľ čo počas pandémie došlo k poklesu spotreby približne o 10 miliónov barelov denne, aktuálny dopyt vzrástol až o 20 miliónov barelov denne. Tento nárast sa premieta naprieč priemyselnými sektormi – od výroby cez gastronómiu až po energetiku – a v niektorých regiónoch môže viesť k obmedzeniam či tzv. energetickým lockdownom.

Z pohľadu Dubaja je však kľúčové, že práve táto globálna nerovnováha posilňuje jeho pozíciu. Očakáva sa, že v momente, keď sa tieto tlaky naplno prejavia (jeseň/zima 2026), dôjde k ďalšej vlne migrácie kapitálu aj obyvateľov smerom do Dubaja. Kombinácia tohto prílevu, obmedzenej ponuky nových projektov a rastúcich stavebných nákladov vytvára silný predpoklad pre ďalší rast cien nehnuteľností v rozmedzí 10–20 %.

Záver

Dubajský realitný trh naďalej potvrdzuje svoju aktivitu, likviditu a schopnosť reagovať na meniace sa podmienky. Zároveň je však zrejmé, že v nasledujúcich mesiacoch bude pre investorov čoraz dôležitejšie správne načasovanie, dôkladný výber projektu a práca s relevantnými dátami.

V TRIM Real Estate budeme tento vývoj naďalej priebežne monitorovať, analyzovať a prinášať našim klientom aktuálny pohľad na trh spolu s investičnými príležitosťami, ktoré v danom období dávajú najväčší zmysel.