Investovanie do realít v Dubaji je čoraz atraktívnejšie aj pre Slovákov. Moderné mesto s luxusnou infraštruktúrou, vysokými výnosmi z prenájmu a stabilným trhom ponúka bezpečné a transparentné prostredie pre zahraničných investorov. Tento sprievodca vám krok za krokom vysvetlí, ako kúpiť nehnuteľnosť v Dubaji – či už ako Slovák, alebo ako zahraničný investor, aký je proces, poplatky a možnosti financovania.
Dubaj sa v poslednom desaťročí stal jedným z hlavných centier zahraničných investícií do nehnuteľností. Slováci tu vidia príležitosť diverzifikovať svoje portfólio a zároveň si zabezpečiť pasívny príjem.
- Stabilita trhu – vláda Spojených arabských emirátov vytvorila legislatívne prostredie, ktoré chráni záujmy kupujúcich.
- Atraktívny životný štýl – Dubaj ponúka luxusné bývanie, bezpečnosť a moderné služby.
- Vysoké výnosy z prenájmu – Priemerný hrubý výnos z prenájmu v Spojených arabských emirátoch je 4,87 % (2. štvrťrok 2025). Predtým, v 4. štvrťroku 2024, bol výnos z prenájmu 4,92 %, podľa Global Property Guide.
Môže si Slovák kúpiť nehnuteľnosť v Dubaji?
Investovanie do nehnuteľností v Dubaji sa stáva čoraz populárnejšou voľbou medzi Slovákmi. Mesto ponúka atraktívne výnosy, stabilné legislatívne prostredie a unikátny životný štýl. Tento sprievodca vás prevedie celým procesom, od pravidiel pre zahraničných investorov, cez postup kúpy, financovanie až po víza, dane a najčastejšie chyby, ktorým sa treba vyhnúť.
Pravidlá pre zahraničných vlastníkov
Dubaj patrí medzi najotvorenejšie realitné trhy v regióne. Zatiaľ čo v niektorých krajinách Perzského zálivu je vlastníctvo obmedzené len na občanov alebo rezidentov, v Dubaji môžu cudzinci – vrátane Slovákov – vlastniť nehnuteľnosť na svoje meno. Tento typ vlastníctva sa nazýva freehold a znamená, že kupujúci má plné právo nehnuteľnosť užívať, prenajímať, predávať alebo dediť. Nejde teda iba o dlhodobý prenájom (leasehold), ale o skutočné vlastníctvo, ktoré je zapísané na liste vlastníctva na meno zahraničného investora.
Pre zahraničných kupcov je dôležité vedieť, že vlastníctvo je chránené miestnou legislatívou a registruje ho Dubai Land Department. To poskytuje istotu, že kúpa je právne záväzná a porovnateľná so štandardmi v Európe.
Freehold zóny, kde cudzinci môžu nakupovať
Možnosť kúpy nehnuteľností je pre cudzincov viazaná na vybrané oblasti tzv. freehold zón. Ide o špeciálne definované lokality, kde majú zahraniční investori rovnaké práva ako domáci.
Medzi najvyhľadávanejšie patria:
- Dubai Marina – moderná štvrť pri mori s luxusnými apartmánmi, promenádou a jachtovým prístavom.
- Downtown Dubai – centrum mesta s ikonickou Burj Khalifa, luxusnými rezidenciami a obchodným domom Dubai Mall.
- Business Bay – dynamická obchodná štvrť s modernými kancelárskymi aj rezidenčnými projektmi.
- Jumeirah Village Circle (JVC) – rodinami obľúbená lokalita s dostupnejšími bytmi a domami, vhodná na dlhodobé bývanie aj investičný prenájom.
- Palm Jumeirah – umelý ostrov v tvare palmy, známy luxusnými vilami a rezortmi.
Tieto oblasti sú obľúbené nielen pre ich strategickú polohu a infraštruktúru, ale aj pre vysoký investičný potenciál – prenájom v týchto zónach prináša stabilný výnos a dopyt zo strany expatov je neustále vysoký.
Žiadne obmedzenia pre slovenských občanov (rovnaký proces ako pre iných cudzincov)
Slováci pri kúpe nehnuteľnosti v Dubaji nemajú žiadne špeciálne obmedzenia. Platí pre nich rovnaký proces ako pre investorov z iných krajín:
- Výber vhodnej nehnuteľnosti v jednej z freehold zón.
- Podpísanie rezervačnej zmluvy a zaplatenie rezervačného poplatku.
- Uzavretie kúpnej zmluvy a registrácia na Dubai Land Department.
Nie je potrebné získavať žiadne špeciálne povolenia, nepotrebujú miestneho partnera ani občianstvo. Dokonca ani pobytové vízum nie je podmienkou kúpy – hoci vlastníctvo nehnuteľnosti môže následne pomôcť pri jeho získaní. To znamená, že slovenskí investori majú plne otvorené dvere k investíciám do jedného z najdynamickejších realitných trhov na svete, pričom celý proces je relatívne rýchly, transparentný a bezpečný.
Proces kúpy krok za krokom
Kúpa nehnuteľnosti v Dubaji je pomerne priamočiary proces, no pre zahraničného investora je dôležité vedieť, čo všetko ho čaká. Vďaka jasne stanoveným pravidlám a dohľadu zo strany štátu je celý postup transparentný a bezpečný.
Výber developera alebo realitnej kancelárie
Prvým a najdôležitejším krokom je výber spoľahlivého partnera. Na trhu pôsobí množstvo developerov a realitných kancelárií, no nie všetci ponúkajú rovnakú úroveň profesionality. Overený partner dokáže zabezpečiť, že všetky zmluvy, dokumenty aj právne náležitosti budú spracované korektne.
Výhodou pre Slovákov je spolupráca so spoločnosťami, ktoré komunikujú v rodnom jazyku a zároveň pôsobia priamo v Dubaji, ako ponúka Trim Real Estate. Slovenský tím so znalosťou miestneho trhu dokáže uľahčiť komunikáciu a zároveň ochrániť kupujúceho pred zbytočnými rizikami.
Rezervácia a podpis zmluvy
Po výbere konkrétnej nehnuteľnosti nasleduje podpis tzv. Reservation Agreement (rezervačná zmluva). Táto dohoda zabezpečuje, že predávajúci alebo developer stiahne nehnuteľnosť z ponuky a zaručí, že ju nepredá inému záujemcovi. Rezervácia je štandardný krok, ktorý kupujúcemu dáva čas na prípravu financovania a kontrolu všetkých dokumentov.
Záloha a splátkový kalendár
Výška zálohy sa zvyčajne pohybuje medzi 10–20 % z ceny nehnuteľnosti. Kupujúci by si mali pred záväzným rozhodnutím overiť oficiálne pokyny týkajúce sa výšky zálohy, podľa Lawyers in Dubai. Zvyšná suma sa hradí podľa dohodnutého splátkového kalendára. Ten býva často veľmi flexibilný – developeri ponúkajú rôzne platobné plány, ktoré môžu byť rozložené na niekoľko mesiacov či rokov, prípadne viazané na postup výstavby.
Schválenie Dubai Land Department (DLD)
Každý prevod vlastníctva musí potvrdiť Dubai Land Department (DLD) – oficiálna vládna inštitúcia, ktorá dohliada na transparentnosť a zákonnosť realitných transakcií. Tento krok je zárukou, že všetko prebieha podľa legislatívy a kupujúci je plne chránený.
Dokončenie prevodu a registrácia vlastníctva
Poslednou fázou je úplné zaplatenie kúpnej ceny a všetkých súvisiacich poplatkov. Po splnení týchto podmienok DLD oficiálne zaregistruje kupujúceho ako vlastníka nehnuteľnosti a vystaví Title Deed (list vlastníctva). Od tohto momentu je nový majiteľ právoplatným vlastníkom s možnosťou nehnuteľnosť užívať, prenajímať, predať či dediť.
Možnosti financovania pre Slovákov
Investovanie do nehnuteľnosti v Dubaji neznamená, že kupujúci musí mať celú sumu okamžite k dispozícii. Slovenskí občania majú viacero možností, ako si kúpu zafinancovať – od klasických hypotekárnych úverov cez splátkové plány až po priame hotovostné platby. Každá možnosť má svoje špecifiká a výhody.
Hypotéky pre cudzincov v Dubaji
Slováci môžu požiadať o hypotekárny úver priamo v bankách v Spojených arabských emirátoch. Banky bežne poskytujú časť financovania hodnoty nehnuteľnosti, pričom výška úveru a podmienky závisia od bonity klienta, typu nehnuteľnosti a jej hodnoty.
Podmienky úveru zvyčajne zahŕňajú preukázanie príjmu, stabilné zamestnanie alebo podnikanie a čistý register dlžníkov. Výhodou je možnosť rozloženia splátok na dlhšie obdobie, čo znižuje mesačnú finančnú záťaž. Nevýhodou je, že proces schvaľovania môže byť zdĺhavejší a vyžaduje viacero doložených dokumentov.
Splátkové plány developerov
Jednou z najpopulárnejších možností sú splátkové plány ponúkané priamo developermi. Tie sú často flexibilnejšie než hypotéky a prispôsobené zahraničným investorom.
Bežný model je taký, že časť kúpnej ceny sa platí počas výstavby projektu a splátky sa viažu na jednotlivé míľniky vo výstavbe. Zvyšok ceny sa dopláca až po dokončení stavby, niekedy aj s možnosťou ďalšieho rozloženia na splátky počas niekoľkých rokov. Výhodou je jednoduchší proces bez zložitého schvaľovania v banke a dostupnosť aj pre investorov bez stabilného príjmu v SAE.
Nákup v hotovosti
Najjednoduchším a najrýchlejším spôsobom je platba v hotovosti. Kupujúci uhradí celú sumu priamo pri podpise zmluvy alebo podľa dohody s developerom.
Výhodou je rýchlejší proces prevodu vlastníctva, žiadne záväzky voči banke ani developerovi a často aj zľava z ceny. Nevýhodou je potreba mať k dispozícii veľký kapitál, čo nie je vždy možné.
Poplatky a dane pri kúpe
Pri kúpe nehnuteľnosti v Dubaji je dôležité zohľadniť nielen cenu samotnej nehnuteľnosti, ale aj súvisiace poplatky a dane, ktoré môžu ovplyvniť celkové náklady. Tieto položky zahŕňajú administratívne poplatky, správcovské poplatky a špecifické daňové pravidlá platné v Spojených arabských emirátoch.
DLD poplatok (4 %)
Ak sa v Dubaji prevádza nehnuteľnosť a dôjde k zmene konečného užívateľa výhod (UBO – Ultimate Beneficial Owner), Dubai Land Department účtuje poplatok za prevod nehnuteľnosti až do výšky 4 % z reálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti v čase prevodu, podľa Investin Dubai.
Tento poplatok pokrýva registráciu vlastníckeho práva, administratívne náklady a zabezpečenie právneho zápisu v oficiálnom registri nehnuteľností. Poplatok sa zvyčajne delí medzi kupujúceho a predávajúceho podľa dohody, ale v praxi ho často hradí kupujúci.
Správcovské poplatky podľa projektu
Väčšina rezidenčných komplexov alebo developerských projektov vyžaduje správcovské poplatky (service charges), ktoré financujú údržbu spoločných priestorov, bezpečnostné služby, záhradníctvo, opravy a iné prevádzkové náklady komplexu. Výška týchto poplatkov sa líši podľa projektu, typu nehnuteľnosti a poskytovaných služieb. Zvyčajne sa platia ročné alebo polročné a je dôležité ich zohľadniť pri výpočte celkových nákladov na vlastníctvo.
Dane
V Dubaji neexistuje daň z príjmu fyzických osôb ani daň z kapitálových výnosov z predaja nehnuteľnosti. DPH (VAT)sa uplatňuje len na vybrané služby a produkty, ako sú napríklad právne služby, poplatky realitným agentom alebo niektoré developerské služby, ale nie priamo na kúpu rezidenčnej nehnuteľnosti. To robí Dubaj atraktívnym miestom na investície z hľadiska daňovej efektivity.
Víza a dlhodobý pobyt pri kúpe nehnuteľnosti
Investovanie do nehnuteľností v Dubaji okrem finančných výhod ponúka aj možnosť získať rezidenčné vízum. Pre zahraničných investorov je Dubaj veľmi atraktívny nielen kvôli stabilnému realitnému trhu, ale aj kvôli jednoduchému a transparentnému systému víz. Rezidenčné vízum umožňuje legálne bývanie, prístup k zdravotnej starostlivosti, vzdelávaniu a často aj uľahčenie podnikania alebo otvárania bankových účtov.
Vízum je naviazané na vlastníctvo nehnuteľnosti a jeho typ závisí od výšky investície a dĺžky pobytu, ktorú investor plánuje. Slovenskí občania majú rovnaké práva ako ostatní zahraniční investori, a preto môžu využiť všetky dostupné možnosti vrátane dlhodobého Zlatého víza alebo kratších rezidenčných víz.
Pre investora je dôležité dopredu zvážiť, aký typ víza chce získať, pretože to ovplyvňuje spôsob financovania nehnuteľnosti a možnosti správy majetku v Dubaji. Správne plánovanie vízového statusu dokáže zabezpečiť bezproblémový pobyt a ochranu investície.
Zlaté vízum (Golden Visa) – podmienky
Doba platnosti Zlatého víza je 10 rokov a držiteľ môže sponzorovať rodičov a svojich súrodencov (s výhradou podmienok a požiadaviek stanovených Federálnou autoritou pre identitu a občianstvo), podľa ICP.
Medzi hlavné výhody patrí možnosť legálneho bývania spolu s rodinou, prístup k vzdelaniu a zdravotnej starostlivosti, a možnosť prenajímať alebo predať nehnuteľnosť bez komplikácií. Zlaté vízum tiež uľahčuje bankové a administratívne procesy, ako je otvorenie účtu, registrácia firmy alebo získanie vodičského preukazu.
Pre Slovákov, ktorí plánujú dlhodobý pobyt a bezpečnú investíciu, predstavuje Zlaté vízum veľmi atraktívnu možnosť. Jeho získanie je relatívne jednoduché po splnení finančných kritérií a predložení všetkých potrebných dokumentov, pričom poskytuje istotu a pohodlie pre celú rodinu.
Iné typy rezidenčných víz pre investorov
Okrem Zlatého víza existujú aj kratšie formy rezidenčných víz, ktoré sú viazané priamo na vlastníctvo nehnuteľnosti. Tieto víza bývajú dvojročné alebo trojročné a umožňujú legálne pobývanie počas určenej doby. Sú vhodné pre investorov, ktorí nechcú alebo nemôžu investovať do nehnuteľnosti v hodnote dvoch miliónov AED.
Podmienky získania zahŕňajú vlastníctvo nehnuteľnosti nad určitú minimálnu hodnotu, registráciu v Dubai Land Department a platnosť víza je priamo naviazaná na vlastníctvo. Ak sa nehnuteľnosť predá, vízum je potrebné obnoviť alebo požiadať o nové.
Kratšie rezidenčné víza umožňujú investorom flexibilitu – môžu si overiť život v Dubaji, získať skúsenosti s realitným trhom a postupne plánovať väčšie investície. Tieto víza tiež dávajú prístup k bankovým službám, možnosti prenájmu nehnuteľnosti, registrácii motorového vozidla a prihláseniu detí do škôl, čo je praktické pre rodiny plánujúce dočasný pobyt.
Najčastejšie chyby Slovákov pri kúpe
Pri investovaní do nehnuteľností v Dubaji sa môže stať, že aj skúsení investori urobia chyby, ktoré ovplyvnia výnos alebo bezpečnosť investície. Slovenskí kupujúci by mali byť obozretní a dôkladne plánovať každý krok, aby sa vyhli najčastejším problémom.
Výber nespoľahlivého developera
Jednou z najčastejších chýb je výber developera bez overenia jeho histórie a spoľahlivosti. Nie každý developer dodržiava vysoké štandardy kvality a termíny výstavby. Preto je veľmi dôležité preveriť referencie, predchádzajúce projekty a skúsenosti ostatných investorov.
Dobrý developer poskytuje jasné zmluvy, transparentný splátkový kalendár a dostupnú podporu počas celej výstavby. Slovenskí investori často podceňujú význam lokálneho partnera alebo realitnej kancelárie, ktorá dokáže overiť spoľahlivosť developera a minimalizovať riziká.
Výber nespoľahlivého developera môže viesť k oneskoreniam, problémom s kvalitou stavby alebo právnymi komplikáciami, ktoré výrazne ovplyvnia návratnosť investície.
Podcenenie dodatočných nákladov
Pri kúpe nehnuteľnosti sa často počíta iba cena samotnej nehnuteľnosti. Mnohí investori však zabúdajú na dodatočné náklady, ktoré môžu tvoriť významnú časť investície. Medzi tieto náklady patrí napríklad poplatok za registráciu v Dubai Land Department, správcovské poplatky, údržba, služby alebo poistenie.
Okrem toho je potrebné rátať s poplatkami spojenými s prenájmom alebo úpravami interiéru. Slovenskí kupujúci by mali dopredu vypracovať kompletný finančný plán, aby predišli nepríjemným prekvapeniam po kúpe.
Podcenenie dodatočných nákladov môže výrazne ovplyvniť výnosnosť investície a reálnu návratnosť. Preto je dobré konzultovať všetky možné poplatky s developerom alebo realitnou kanceláriou.
Očakávania nereálneho ROI
Mnohí investori majú príliš optimistické očakávania výnosov. Niektorí očakávajú vysoký ročný zisk, ktorý v praxi nie je realistický. Bežný ROI v Dubaji sa líši v závislosti od lokality, typu nehnuteľnosti a aktuálneho trhu. Nereálne očakávania môžu viesť k sklamaniu a nesprávnym investičným rozhodnutiam. Slovenskí investori by mali vychádzať z reálnych dát, porovnávať projekty a brať do úvahy trhové trendy.
Správna stratégia zahŕňa realistické očakávania ROI, rozumné plánovanie cash flow a diverzifikáciu investícií, aby sa minimalizovali riziká spojené s investovaním v Dubaji.
Je investovanie v Dubaji bezpečné?
Investovanie do nehnuteľností v Dubaji je všeobecne považované za bezpečné. Trh je regulovaný miestnymi inštitúciami, predovšetkým Dubai Land Department (DLD) a Real Estate Regulatory Agency (RERA), ktoré dohliadajú na transparentnosť a bezpečnosť transakcií. Tieto orgány zabezpečujú, že vlastnícke práva sú jasne definované a prevody nehnuteľností sú legálne a riadne registrované.
Pre zahraničných investorov, vrátane Slovákov, sú k dispozícii jasné právne rámce a ochrana podľa zákona. Proces kúpy je transparentný, zmluvy sú štandardizované a poplatky predvídateľné. Navyše, Dubai Land Department poskytuje aj elektronickú kontrolu vlastníctva, čo znižuje riziko podvodov a nejasností.
Aj napriek bezpečnému a regulovanému prostrediu je dôležité dbať na overenie developera a projektov pred kúpou. Odporúča sa spolupráca s overenými realitnými kanceláriami, ktoré poznajú miestny trh a dokážu investorovi poskytnúť odbornú podporu počas celého procesu.
FAQ – Najčastejšie otázky
Môže si Slovák kúpiť byt alebo dom v Dubaji?
Áno, v tzv. freehold zónach majú Slováci rovnaké práva ako iní cudzinci.
Aký je minimálny vklad pri kúpe nehnuteľnosti?
Bežne sa vyžaduje záloha 10-20 % z hodnoty nehnuteľnosti.
Platí sa v Dubaji daň z prenájmu?
Nie, príjem z prenájmu nepodlieha dani.
Ako dlho trvá proces kúpy?
Pri hotovej nehnuteľnosti približne 30 dní, pri projektoch vo výstavbe závisí od splátkového plánu.
Je výhodnejšie kúpiť hotovú nehnuteľnosť alebo projekt vo výstavbe?
Hotová nehnuteľnosť umožňuje okamžitý prenájom, zatiaľ čo off-plan projekt ponúka nižšiu vstupnú cenu a flexibilnejšie splátky.
Zaujíma vás kúpa nehnuteľnosti v Dubaji? Spoľahnite sa na Trim Real Estate – slovenský tím priamo v Dubaji, ktorý vám poskytne kompletný servis od výberu nehnuteľnosti, cez financovanie až po registráciu vlastníctva a poradenstvo pri vízach.
